Cảnh báo rủi ro đầu tư đất nền pháp lý không rõ ràng

 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW khẳng định: Phân lô bán nền đang có nhiều “biến tướng” khiến Luật Kinh doanh bất động sản dường như chưa dự liệu đầy đủ.

Thực tế trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã xảy ra những vụ việc kêu cứu, kiện tụng liên quan đến việc các chủ đầu tư chia lô bán nền khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, thậm chí chưa được định giá. Ông có bình luận như thế nào về vấn đề này?

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Tuy luật quy định điều kiện chặt chẽ như vậy, nhưng các chủ đầu tư, do nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án thường không đợi đến khi có đủ điều kiện mà đã bán luôn tại thời điểm có chấp thuận chủ trương đầu tư, họ đưa ra các hình thức hợp đồng để lách luật, như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, bản chất là những hợp đồng mua bán.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW

Còn đối với người mua đất và nhà đầu tư, với tâm lý là đầu tư, mua tại thời điểm chưa đủ điều kiện với có giá tốt, khi mà chủ đầu tư có đủ giấy tờ rồi, họ có thể “lướt sóng” với giá cao hơn đã khiến nhà đầu tư, nhà đầu cơ… tranh thủ.

Đã có nhiều dự án đã thành công với phương án này, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư do các lý do khác nhau, không thể triển khai tiếp dự án, đến lúc này thì thiệt thòi sẽ đẩy cho người mua đất nền, bị đưa vào thế “đi mắc núi, trở lại mắc sông” và tranh chấp, kiện tụng rất nhiều.

Phần lớn các trường hợp là không thể đòi tiền được và lúc đó, nhà đầu tư buộc phải cầu may, mong muốn chủ đầu tư sẽ vượt qua các trở ngại để tiếp tục dự án.

Nhưng hiện tượng đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được giao dịch, tiềm ẩn rủi ro lớn cho khách hàng. Theo ông, trong trường hợp này người mua đất nền nên làm thế nào để hạn chế được rủi ro?

Thứ nhất, rủi ro về mặt pháp lý khi đầu tư đất nền: Các vấn đề pháp lý như không có sổ đỏ, tranh chấp đất, giấy tờ giả, …cũng là những rủi ro thường gặp đối với người mua đất nền. Theo đó, để tránh tình trạng này người mua cần:
Đối với đất nền thổ cư người mua cần yêu cầu chủ sở hữu cho xem sổ đỏ của lô đất, xác minh rõ khu đất không có tranh chấp trước khi có ý định mua;

Đối với đất nền dự án người mua cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án xem có uy tín không? Đồng thời, người mua cũng cần tìm hiểu rõ xem dự án đó đã được cấp sổ đỏ chưa? Mục đích sử dụng là gì? Nếu chưa được cấp thì người mua cần xác minh rõ thời gian cấp đất, cấp sổ đỏ là bao lâu? Có vướng mắc gì không?

Thứ hai, rủi ro khi gặp môi giới lừa đảo, không chuyên nghiệp:

Như các loại hình bất động sản khác, để đầu tư đất nền hiệu quả nhiều người mua cũng tìm đến môi giới. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp môi giới vì lơi nhuận mà đưa thông tin sai sự thật về dự án khiến người mua mua phải những dự án tính thanh khoản kém, hay mất cọc, lừa cọc.

Để tránh tình trạng này, người mua trước khi đầu tư vào đất nền cần tìm hiểu kỹ, lựa chọn môi giới uy tín, đáng tin tưởng.

Thứ ba, rủi ro vì mua giá cao hơn thị trường. Để không bị rơi vào tình trạng này, thì người mua cần định giá đất trước khi mua, việc sẽ giúp người mua không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá đất nền, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là người mua nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá đất của những mảnh đất tương tự cùng khu vực.

Thứ tư, rủi ro về quy hoạch: hiện nay có không ít dự án đã được quy hoạch trên giấy và được chấp thuận thông qua tuy nhiên nhiều người không biết hoặc cố tình vẫn rao bán đất khiến không ít người mua gặp rủi ro.

Vì vậy, để tránh bị mất tiền oan vì mua giá đất cao mà nhận bồi thường thấp thì người mua cần tham khảo các chuyên gia tư vấn, người làm trong lĩnh vực bất động sản hay có thể đến cơ quan có thẩm quyền để xác minh tình trạng lô đất mà mình dự định mua.

Cũng nên tránh các hợp đồng lách luật như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, bởi khi ký những hợp đồng này, người mua sẽ nắm đằng chuôi.

Một số địa phương có tình hình mua bán đất nền phức tạp đang mong muốn sửa đổi quy định để quản lý chặt chẽ hơn việc phân lô bán nền, nhưng cũng có ý kiến lo ngại quy định như vậy sẽ làm khó cho người dân khi muốn tách thửa, thưa luật sư?

Theo tôi, việc siết chặt quy định về phân lô bán nền là cần thiết tuy nhiên cần áp đúng đối tượng là quy định tách thửa để thực hiện dự án, không nên áp dụng với các đối tượng thực hiện vì mục đích dân sinh khác ví dự như tách thửa cho con cái ra ở riêng, bán một phần để giải quyết kinh tế gia đình, …

Đồng thời, cần có một cơ chế để kiểm soát việc thực hiện tách thửa xem có đúng mục đích đã khai báo hay không và cần nhất có chế tài và các cơ quan để thực hiện chế tài này.

Nhưng nếu khách hàng mới dừng ở việc thuê đất thì sao, thưa ông? 

Lúc đó, nhà đầu tư cần “thuộc nằm lòng” 4 cảnh báo:

Thứ nhất, tổng hợp, thu thập thông tin từ những nguồn đáng tin cậy: Điều đầu tiên mà người thuê đất cần phải xác định, đó chính là những tiêu chí nào phù hợp với nhu cầu của mình. Người thuê muốn thuê đất ở vị trí nào? Cũng như khi mua đất, người thuê đất cũng phải tìm hiểu về chủ đầu tư dự án và dự án xem có vướng mắc gì không.

Thứ hai, người thuê đất cũng phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục thuê đất. Lưu ý khi làm thủ tục thuê, người thuê cần hiểu rõ nhiệm vụ cũng như tầm quan trọng của từng loại giấy tờ, đây cũng là cách bảo vệ quyền lợi về sau cho mình.

Thứ ba, thanh toán chi phí thuê theo quy định của pháp luật, tốt nhất là có sự tham gia của ngân hàng, với một tài khoản treo, khi các bên đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ thanh toán đầy đủ.

Thứ tư, xem thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Ngoài ra, người thuê cũng phải cần tỉnh táo trước những lời “dụ dỗ” đặt cọc trước để giữ chỗ từ phía trung gian khi người thuê chưa được ký giấy cam kết rõ ràng.

Xin cảm ơn ông!

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

bds.binhduong.top
Cảnh báo rủi ro đầu tư đất nền pháp lý không rõ ràng
4.4 / 5 đánh giá

Bài viết liên quan

Nhà ở xã hội và tái định cư có được thế chấp vay v... Hỏi: Tôi cũng như nhiều người vẫn còn băn khoăn về những quy định liên quan đến giấy tờ của nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư vì những đặc thù của loạ...
Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương... UBND tỉnh Bình Dương vừ​​a ban hành Quyết định số 32/2018/QĐ-UBND quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Quyết định này có hiệu ...
Sổ đỏ nhà chung cư có thời hạn bao lâu?... Tôi nghe nói đất xây dựng chung cư được Nhà nước giao cho chủ đầu tư có thời hạn 50 năm, vậy sổ đỏ căn hộ bán cho người dân có thời hạn bao nhiêu năm?...
Xây dựng nhà trên hành lang an toàn đường bộ có vi... Theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013: "2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật...
TP HCM: Siết lập vi bằng, mua bán nhà bớt rủi ro... Trước tình trạng có không ít người dân gặp rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, Sở Tư pháp TP.HCM đã chỉ đạo cấm văn phòng thừa...
Ý nghĩa của hình thức sử dụng đất chung/riêng trên... Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền...
Pháp lý của việc đặt cọc và đền bù khi phá hợp đồn... Việc đặt cọc mua đất hoặc nhà là công việc thường xuyên của anh em trong nghề môi giới, đầu tư bất động sản. Nhưng có thể nhiều người còn mơ hồ về tín...
Quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư... Khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định, việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua ...
Quy định pháp luật tác động đến thị trường bất độn... Trong năm 2018, kinh doanh bất động sản sẽ có những khởi sắc mới với các quy định pháp luật mới về cải cách thủ tục hành chính, nhiều ưu đãi cho chủ đ...
Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong mua bán bất ... Hỏi: Thưa luật sư ! Tôi có em gái của vợ muốn chứng minh tài chính để đi du học bên Úc. Cô ấy vừa mua một thửa đất có giá ghi trong hợp đồng là 50 tri...
Khu dân cư Đại Nam (Bình Dương)
Khu nhà ở VIET SING – PHÚ CHÁNH, Tx Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương
The East Gate – Căn hộ giá bình dân tại Dĩ An, Bình Dương
Dự án Khu dân cư Đại Nam (Bình Phước)
Huyện Bắc Tân Uyên Huyện Bàu Bàng Huyện Dầu Tiếng Huyện Phú Giáo Thị xã Bến Cát Thị xã Dĩ An Thị xã Tân Uyên Thị xã Thuận An Tp Thủ Dầu Một
Cần bán lô đất 106 m2, thổ cư đường nhựa 9m tại thị xã Bến Cát
Bán gấp lô đất trung tâm Thị xã Bến Cát, diện tích 85m2 giá mềm
Bán đất trong Khu công nghiệp Vsip 2 nhiều diện tích, giá rẻ
Cập nhật thông tin nhà đất mới qua Zalo.ĐĂNG KÝ NHẬN TIN
+