Dự án thế chấp tại ngân hàng có đáng sợ?

 

Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn đang bị chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Giới phân tích cho rằng, việc cầm cố dự án cho ngân hàng không phạm luật, nhưng có thể gây nhiều hệ lụy.
Đa phần dự án được cầm cố

Trong danh sách dự án đang được cầm cố ngân hàng do Sở Xây dựng TP.HCM công bố có các dự án Greenfield 686 Apartment (686 – Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh) do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại 2 (ACSC) làm chủ đầu tư; Khu chung cư cao tầng Nam An – Kingsway Tower (quận Tân Bình) do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư; Khu dân cư Lô M7 Khu A – Đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty cổ phần Phát triển Phú Hưng Thái làm chủ đầu tư; Khu chung cư Nhà Sài Gòn (quận Bình Tân) do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, việc doanh nghiệp cầm cố dự án để lấy tiền phát triển dự án là điều hết sức bình thường. “Chủ đầu tư không thể có khoản tiền cả ngàn tỷ đồng để phát triển dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp phải cầm cố dự án cho ngân hàng để lấy tiền phát triển dự án, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, khoản tiền thu về sẽ được chủ đầu tư trả ngân hàng”, ông Vinh nói.

Các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án... Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

Các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án… Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

Khách hàng rối trí với chằng chịt quy định

Luật sư Trần Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa ra giao dịch thì phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo đó, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có thông báo nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra giao dịch được bán, cho thuê mua. Văn bản của Sở Xây dựng như một chứng thư từ cơ quan nhà nước xác nhận điều kiện giao dịch, song khách hàng đang rất băn khoăn, rối trí vì trong thông báo của Sở Xây dựng lại chằng chịt quy định.

Các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

Ví dụ, tại Dự án Nam An (quận Bình Tân) của Công ty TNHH Siêu Thanh, công ty này đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng An Bình – Chi Nhánh TP.HCM và Ngân hàng An Bình đã có Văn bản 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý cho chủ đầu tư mở bán căn hộ, shophouse, mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản Công ty Siêu Thanh mở tại Ngân hàng An Bình và việc bán nhà ở thuộc dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành.

Từ trường hợp trên, ông Tuấn cho rằng, trên thực tế, khái niệm “giải chấp” trong các văn bản về giao dịch bảo đảm dùng để chỉ việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, tức là không còn việc thế chấp. Luật Kinh doanh bất động sản 2104 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp bất động sản đang thế chấp được bán, chuyển nhượng, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, chuyển nhượng mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.

“Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là quy định mang tính mở hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở khi dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu “bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó”, luật sư Tuấn nói.

Theo luật sư Tuấn, do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ nhất, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).

Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.

Thứ ba, các ngân hàng nói phải thế chấp dự án, thì ngân hàng mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào bắt buộc việc như vậy.

Theo Báo đầu tư

bds.binhduong.top

Dự án thế chấp tại ngân hàng có đáng sợ?
5 / 3 đánh giá

Bài viết liên quan

Ủy quyền giao dịch đất đai và những rủi ro xảy ra... Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn. Vì vậy muốn ủy quyền cho người khác cần phải nắm được cụ thể những quy định của pháp luật để tránh đến mức tối...
Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản có thực sự rủi ... Thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ. Việc làm này củ...
Điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhà ... Để khách hàng mua nhà hiểu thêm về việc mua bán, chuyển nhượng nhà thu nhập thấp (nhà xã hội) . Bds.BinhDuong.Top trích dẫn một số quy định về việc mu...
Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong mua bán bất ... Hỏi: Thưa luật sư ! Tôi có em gái của vợ muốn chứng minh tài chính để đi du học bên Úc. Cô ấy vừa mua một thửa đất có giá ghi trong hợp đồng là 50 tri...
Trách nhiệm của thừa phát lại trong việc lập 2 vi ... Tôi có mua một mảnh đất không có sổ đỏ nên đã lập vi bằng. Nhưng nay bỗng dưng có một người cũng có vi bằng cùng trên một thửa mà tôi đã mua. Cho h...
Nhà, đất chưa có sổ đỏ không được lập vi bằng... Ngày 22/5, Sở tư Pháp TPHCM cho biết vừa có công văn gửi đến các Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn không lập vi bằng đối với nhà, đất chưa có sổ. ...
Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là 60m... UBND tỉnh Bình Dương vừa ban hành Quyết định 25 quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Nhận ký...
TP HCM: Siết lập vi bằng, mua bán nhà bớt rủi ro... Trước tình trạng có không ít người dân gặp rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, Sở Tư pháp TP.HCM đã chỉ đạo cấm văn phòng thừa...
Quy định thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử d... Theo Luật Đất đai 2013, quy định về từ ngữ, thông tin ghi trên Giấy chứng nhận Điều 3. Giải thích từ ngữ 16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ...
Mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh b... Hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 121/20...
Dự án Khu dân cư TDC Hòa Lợi (CĐT: Becamex TDC)
Khu dân cư phát triển đô thị Bình Chuẩn (CĐT : Lê Phong)
Chung cư Thịnh Gia (Thịnh Gia Tower) – Điểm nhấn trong khu đô thị phồn thịnh
Paradise Riverside – Kiến tạo thiên đường bên sông
Huyện Bắc Tân Uyên Huyện Bàu Bàng Huyện Dầu Tiếng Huyện Phú Giáo Thị xã Bến Cát Thị xã Dĩ An Thị xã Tân Uyên Thị xã Thuận An Tp Thủ Dầu Một
Dự án Ecohome Mỹ Phước, cập nhật sản phẩm mới nhất
Bán nhà Khu đô thị Rich Home 2 giá rẻ, cần ra gấp
Bán đất nền Rich Home 1 giá rẻ, sổ riêng thổ cư 100%
Cập nhật thông tin nhà đất mới qua Zalo.ĐĂNG KÝ NHẬN TIN
+